Gewerbeimmobilie kaufen oder verkaufen: Steuerleitfaden 2026

# Gewerbeimmobilie kaufen oder verkaufen: Steuerleitfaden 2026

Der Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien bewegt in Spanien mehr als 1,27 Milliarden € pro Jahr (CBRE, Figures Q4 2025), und Katalonien vereint 44 % dieser Investitionen auf sich: allein bis zum dritten Quartal 2025 waren es 528 Mio. € (Savills / interempresas.net, 2025). Das sind die Zahlen eines aktiven Marktes, aber auch eines Marktes, in dem ein Fehler in der Steuerstruktur aus einem guten Geschäft eine unerwartete sechsstellige Rechnung macht.

Wie der Verkauf einer Gewerbeimmobilie besteuert wird, hängt nicht allein vom vereinbarten Preis ab. Es kommt darauf an, ob die Immobilie neu oder gebraucht ist, ob der Käufer die IVA (spanische Umsatzsteuer) abziehen kann, wie lange das Grundstück bereits im Vermögen des Verkäufers steht und wie die steuerliche Lage der übertragenden Gesellschaft aussieht. Dieser Leitfaden geht die steuerlichen und prozessualen Punkte durch, die jedes Unternehmen kennen sollte, bevor es in die Verhandlung geht.

Wann fällt beim Kauf einer Gewerbeimmobilie IVA an und wann ITP?

Die häufigste Frage beim Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien entscheidet zugleich über den größten Posten der Transaktionskosten. Die Antwort hängt an einem einzigen Kriterium: ob es sich um die erste oder um eine zweite Übertragung handelt.

Erstlieferung (neue Immobilie, verkauft vom Bauträger oder vom Bauunternehmen): Der Vorgang unterliegt der IVA zum Regelsatz von 21 % und ist nicht befreit, nach Artikel 20.Uno.22 des spanischen Umsatzsteuergesetzes Ley 37/1992 (LIVA, BOE-A-1992-28740). Ein Unternehmen als Käufer, das die Immobilie für seine wirtschaftliche Tätigkeit nutzt, holt sich die gezahlte IVA über die periodischen Erklärungen vollständig zurück. Zusätzlich fällt die Beurkundungsteuer auf die notarielle Urkunde an (Acto Jurídico Documentado, AJD).

Zweite und weitere Lieferungen (gebrauchte Immobilie): Die Übertragung ist nach Artikel 20.Uno.22.A LIVA von der IVA befreit und unterliegt stattdessen der spanischen Übertragungsteuer (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, ITP-TPO), die an die Autonomen Gemeinschaften abgetreten ist. In Katalonien gilt seit dem 27. Juni 2025 nach dem Decret-Llei 5/2025 (BOE-A-2025-10270) ein progressiver Tarif:

Bemessungsgrundlage ist der höchste dieser drei Werte: Katasterreferenzwert, erklärter Wert oder vereinbarter Preis (Ley 11/2021; ATC Gencat). Für eine Immobilie von 1.000.000 € beläuft sich die ITP-TPO in Katalonien auf 105.000 € (60.000 + 33.000 + 12.000) – Kosten, die das kaufende Unternehmen nicht zurückholen kann.

Ermäßigung von 50 % in Katalonien: Das Decret-Llei 5/2025 sieht eine Ermäßigung der Steuerschuld um die Hälfte für Immobilien vor, die Sitz oder Betriebsstätte eines Unternehmens mit Steuerdomizil in Katalonien sind, sofern das Unternehmen im Jahr des Erwerbs seinen Personalbestand erhöht und ihn mindestens drei Jahre hält (ATC Generalitat de Catalunya). Im obigen Beispiel senkt diese Ermäßigung die Kosten um 52.500 €.

Verzicht auf die IVA-Befreiung: aus ITP wird AJD

Es gibt ein Instrument, mit dem ein kaufendes Unternehmen die nicht abziehbare ITP vermeidet: den Verzicht auf die IVA-Befreiung nach Artikel 20.Dos LIVA. Sind zwei Bedingungen erfüllt, kann der Verkäufer auf die Befreiung verzichten, die zweite Übertragungen schützt:

• Der Erwerber ist Unternehmer oder Freiberufler mit vollem oder teilweisem Recht auf Abzug der gezahlten IVA (seit der Reform von 2015 genügt das teilweise Recht).
• Der Verzicht wird dem Verkäufer nachweisbar mitgeteilt, üblicherweise in der Kaufurkunde selbst.

Mit dem Verzicht unterliegt der Vorgang der IVA zu 21 %, doch greift die Umkehr der Steuerschuldnerschaft nach Artikel 84.Uno.2.e) LIVA: Der Verkäufer weist in der Rechnung keine IVA aus; der Käufer schuldet sie selbst und zieht sie bei vollem Abzugsrecht in derselben Periode vollständig ab (assessorsblazqueziplanas.com). Für den unternehmerischen Käufer ist die IVA damit faktisch neutral.

Statt der ITP-TPO fällt in diesem Fall die AJD an. In Katalonien beträgt die AJD bei Übertragungen mit Verzicht auf die IVA-Befreiung seit dem 27. Juni 2025 3,5 % (zuvor 2,5 %) (grantthornton.es). Für dieselbe Immobilie von 1.000.000 € sind das 35.000 € AJD gegenüber 105.000 € ITP. Die Differenz beträgt 70.000 €, ohne die Ermäßigung von 50 %. Wendet man zusätzlich die Ermäßigung von 50 % auf die AJD an, die das Decret-Llei 5/2025 für betrieblich genutzte Immobilien vorsieht, sinken die Kosten auf 17.500 €.

Der Verzicht auf die IVA-Befreiung ist die wichtigste steuerliche Entscheidung beim Kauf einer gebrauchten Gewerbeimmobilie. Ob er sich lohnt, gehört geprüft, bevor der Vorvertrag (contrato de arras) aufgesetzt wird.

Strukturieren Sie gerade den Kauf oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie? Bei Tecnocim Innova analysieren wir die Besteuerung des Vorgangs im Rahmen unseres Dienstes Kauf und Verkauf von Gewerbeimmobilien, damit IVA, ITP und AJD für Sie arbeiten. Fordern Sie eine kostenlose Erstanalyse an, bevor Sie den Vorvertrag unterschreiben.

Plusvalía municipal: Was der Verkäufer zahlt und wie sie berechnet wird

Die Steuer auf den Wertzuwachs städtischer Grundstücke (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, IIVTNU), bekannt als plusvalía municipal, belastet den Wertzuwachs des Grundstücks zwischen Erwerb und Übertragung. Sie wird von der Gemeinde erhoben, in der die Immobilie liegt, und zahlt sie der Verkäufer, sofern die Urkunde nichts anderes bestimmt. Maßgeblich ist das Real Decreto-ley 26/2021 vom 8. November.

Die steuerpflichtige Person kann die für sie günstigere Methode wählen:

• Objektive Methode: Katasterwert des Grundstücks, multipliziert mit einem von der Gemeinde beschlossenen Koeffizienten je nach Haltedauer (höchstens 20 Jahre). Die Koeffizienten für 2025 entsprechen denen, die für 2024 beschlossen wurden (edufinet.com).
• Tatsächliche Methode: Differenz zwischen Verkaufspreis und Anschaffungspreis des Grundstücks, angewandt in dem Verhältnis, das der Katasterwert des Grundstücks am gesamten Katasterwert ausmacht.

Ein wichtiger Vorteil: Führt die Übertragung zu einem Wertverlust des Grundstücks – verkauft es sich also für weniger, als es gekostet hat –, entsteht kein Steuertatbestand und die Steuer fällt nicht an (arquitasa.com; RDL 26/2021). In Märkten mit korrigierten Preisen kann diese Regel die Steuer vollständig entfallen lassen.

Für 2026 schlug die spanische Regierung vor, die Höchstkoeffizienten zu aktualisieren, mit Änderungen von bis zu 40 % in einzelnen Stufen der Haltedauer (idealista/news, 2025). Die parlamentarische Bestätigung stand Ende 2025 noch aus. Wird die Aktualisierung nicht beschlossen, gelten weiter die Koeffizienten von 2024.

Wie der Gewinn beim Verkauf einer Immobilie im Impuesto sobre Sociedades besteuert wird

Ist der Verkäufer eine Gesellschaft, geht der Gewinn aus dem Verkauf der Gewerbeimmobilie – die Differenz zwischen Verkaufspreis und Nettobuchwert des Vermögensgegenstands – in die Bemessungsgrundlage des Impuesto sobre Sociedades (spanische Körperschaftsteuer) ein und wird mit dem Regelsatz von 25 % besteuert (Artikel 29 LIS; Ley 27/2014).

Der Nettobuchwert ist der Anschaffungspreis abzüglich der steuerlich abgezogenen Abschreibungen. Die amtlichen Sätze für Gewerbeimmobilien (Tabelle in Artikel 12.1.a) LIS und Artikel 4 der spanischen Körperschaftsteuerverordnung, in Kraft seit dem 1. Januar 2015) lauten:

Das Grundstück wird nie abgeschrieben. Abgeschrieben wird allein der Gebäudeanteil, der beim Preis einer Gewerbeimmobilie üblicherweise zwischen 50 % und 70 % ausmacht.

Daraus entsteht der Effekt der Abschreibungsnachversteuerung: Je mehr über die Jahre abgeschrieben wurde, desto niedriger ist der Buchwert im Verkaufszeitpunkt und desto höher der Gewinn, der mit 25 % besteuert wird. Eine vor 20 Jahren erworbene und jährlich mit 3 % abgeschriebene Immobilie hat den Buchwert des Gebäudes um 60 % gesenkt. Hat der Markt den Wert der Immobilie gehalten oder erhöht, kann der steuerliche Gewinn weit über dem wirtschaftlichen Zugewinn liegen, den der Verkäufer wahrnimmt.

Kritischer Hinweis: Der Reinvestitionsabzug wurde 2015 abgeschafft

Ein Fehler, der in Artikeln und in der Beratung regelmäßig auftaucht, ist die Erwähnung des „Abzugs für die Reinvestition außerordentlicher Gewinne“, als gäbe es ihn noch. Dieser Abzug (Artikel 42 des aufgehobenen TRLIS, zuvor Artikel 36 ter der Ley 43/1995) wurde für Steuerzeiträume, die ab dem 1. Januar 2015 beginnen, gestrichen, und zwar durch die Ley 27/2014 über den Impuesto sobre Sociedades (BOE-A-2014-12328). Seitdem gibt es dort weder eine Befreiung noch einen besonderen Abzug für die Reinvestition des Erlöses aus dem Verkauf einer Gewerbeimmobilie.

In Kraft ist dagegen die Kapitalisierungsrücklage nach Artikel 25 LIS: Sie mindert die Bemessungsgrundlage um 20 % des Zuwachses an Eigenkapital im Geschäftsjahr (Satz seit 2025; bis 2023 waren es 10 %, 2024 dann 15 %), unabhängig davon, in welchen Vermögensgegenstand reinvestiert wird, und unter der Bedingung, dass eine nicht verfügbare Rücklage 3 Jahre lang gehalten wird (AEAT). Der Vorteil ist an die allgemeine Innenfinanzierung geknüpft, nicht an die Reinvestition in eine bestimmte Immobilie.

Mehr dazu, wie sich die steuerliche Seite eines Verkaufs planen lässt, finden Sie in unserem Leitfaden zur Besteuerung des Unternehmensverkaufs und zu Holdingstrukturen.

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Sale-and-Leaseback: Liquidität aus der Immobilie, ohne sie zu verlassen

Sale-and-Leaseback ist eine Alternative, mit der ein Unternehmen sofort Liquidität aus der eigenen Gewerbeimmobilie gewinnt: Es verkauft den Vermögensgegenstand – meist an einen Immobilienfonds oder an eine SOCIMI, das börsennotierte Immobilienvehikel Spaniens – und schließt zugleich einen langfristigen Mietvertrag (typisch 10–20 Jahre, mit Anpassung an den spanischen Verbraucherpreisindex), um weiter vom selben Standort aus zu arbeiten.

Steuerlich hat der Vorgang die folgenden Auswirkungen:

• Der Verkauf erzeugt einen Gewinn, der beim Verkäufer mit 25 % im Impuesto sobre Sociedades besteuert wird. Eine besondere Stundung sieht das spanische Steuerrecht nicht vor.
• Die Mieten des anschließenden Mietvertrags sind abzugsfähiger Aufwand und mindern die Bemessungsgrundlage des Geschäftsjahres.
• Nach IFRS 16 und dem spanischen Kontenrahmen PGC kann der langfristige Mietvertrag als Nutzungsrecht und als finanzielle Verbindlichkeit anzusetzen sein, was die Bilanzverbesserung begrenzt, die der Verkäufer erwarten darf.

In Katalonien treiben internationale Fonds die Nachfrage nach Sale-and-Leaseback, angezogen von stabilen Renditen in den Korridoren Vallès, Baix Llobregat und Tarragona-Reus. Die Spitzenrendite für Logistikimmobilien in Katalonien liegt bei rund 4,75 % gegenüber einem landesweiten Mittel von 5 % (Savills / caliseaconsulting.com). Dieser Abstand zeigt, wie attraktiv der katalanische Markt für institutionelle Investoren ist, und erleichtert den Abschluss solcher Transaktionen mit soliden Käufern.

Markt für Gewerbeimmobilien in Katalonien 2025–2026: warum der Zeitpunkt zählt

Die Marktlage bestimmt den Preis, zu dem sich der Kauf oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie abschließen lässt. Die Zahlen zum Jahresende 2025 zeigen einen Markt mit knappem Angebot und stabiler Nachfrage:

• Gesamtbestand in Katalonien: 11,5 Millionen m². Verfügbarkeit zum Jahresende: 2,92 % (CBRE Spain, 2025).
• Flächenumsatz 2025: 615.000 m² (−13 % gegenüber dem Vorjahr, wegen des Mangels an Prime-Produkt).
• Spitzenmiete Barcelona: 9,25 €/m²/Monat (CBRE). Zweiter Ring Vallès / AP-7: 5,9–6,2 €/m²/Monat.
• Pipeline 2026: 305.000 m² neue Fläche, davon mehr als 80 % bereits vorvermietet.

Eine Verfügbarkeit von 2,92 % bedeutet, dass im katalanischen Markt zu einem gegebenen Zeitpunkt kaum eine von fünfunddreißig Immobilien angeboten wird. Für den Verkäufer heißt das hohe Verhandlungsmacht und kurze Vermarktungszeiten. Für den Käufer heißt es, dass eine Immobilie, die seine Kriterien zu Lage, lichter Höhe und Verkehrsanbindung erfüllt, schwer zu finden ist und eine sorgfältige Prüfung verdient, bevor er sie ablehnt.

Die Bewertung einer Gewerbeimmobilie verbindet das Ertragswertverfahren – der Wert entspricht der Jahresmiete geteilt durch die geforderte Rendite – mit der Analyse von Marktvergleichswerten. Bei einer Spitzenrendite von 4,75 % in Katalonien käme eine Immobilie mit einer Jahresmiete von 500.000 € auf einen Richtwert von rund 10,5 Millionen €, abhängig von den Vertragsbedingungen, der Lage und dem Zustand des Objekts. Für eine belastbare Bewertung industrieller Objekte sehen Sie unseren Leitfaden zu den Methoden der Unternehmens- und Vermögensbewertung.

Käufer oder Gewerbeimmobilie in Katalonien finden: die Vermarktung des Objekts

Die Vermarktungsphase verlangt juristische Sorgfalt und Kenntnis des lokalen Marktes zu gleichen Teilen. Die häufigsten Fehler: den Preis ohne vorherige Analyse von Renditen und Vergleichswerten festlegen, das Objekt ohne vorbereitete technische und baurechtliche Unterlagen an den Markt bringen (Betriebsgenehmigungen, Energieausweis, Bodenlastplan) oder verhandeln, ohne die Steuerstruktur vorab festgelegt zu haben.

Für die Suche nach Objekt oder Käufer in Katalonien arbeitet Tecnocim Innova mit camiacasa, einer auf Gewerbeimmobilien und Betriebsübertragungen in Katalonien spezialisierten Immobilienagentur zusammen: ein Partner mit direkter Kenntnis des katalanischen Industriemarktes und des Prozesses der Übertragung von Betrieben, die an Immobilien gebunden sind. Diese Spezialisierung ergänzt die steuerliche und die M&A-Beratung, die wir von Tecnocim aus einbringen.

Ein sauber geführter Kauf oder Verkauf einer Gewerbeimmobilie hat vier klar getrennte Phasen:

1. Bewertung und vorherige Steuerstrukturierung: Analyse des Marktwertes, der anwendbaren Steuerregeln (IVA oder ITP, Verzicht auf die Befreiung, AJD) und der Wirkung im Impuesto sobre Sociedades beim Verkäufer.
2. Vorbereitung der Unterlagen: Eigentumsurkunde, aktueller Grundbuchauszug, Energieausweis, Betriebsgenehmigungen, IBI-Bescheid und Katasterwert, Pläne und Baubeschreibung.
3. Vermarktung und Due Diligence: Ansprache von Investoren und kaufenden Unternehmen, rechtliche und technische Prüfung durch den Käufer, Verhandlung von Preis und Bedingungen.
4. Notarieller Abschluss und Abführung der Steuern: Unterzeichnung der öffentlichen Urkunde, Selbstveranlagung der AJD oder ITP bei der Agència Tributària de Catalunya (oder bei der Steuerbehörde der jeweiligen Autonomen Gemeinschaft), Mitteilung an das Kataster und Eintragung im Grundbuch.

Verkaufen Sie gerade eine Gewerbeimmobilie in Katalonien oder suchen Sie eine? Tecnocim Innova strukturiert die Besteuerung des Vorgangs von Anfang an. Wir arbeiten Hand in Hand mit spezialisierten Immobilienmaklern, damit der Prozess zügig läuft und die Steuerrechnung so niedrig ausfällt wie möglich. Fordern Sie ein Erstgespräch an, unverbindlich.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ist keine individuelle Steuerberatung. Die Besteuerung des Kaufs und Verkaufs von Gewerbeimmobilien hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalls und von den zum Zeitpunkt der Übertragung geltenden Vorschriften ab. Sprechen Sie vor jeder Entscheidung mit einem Steuerberater.