Comprar o vendre una nau industrial: guia fiscal i de procés 2026

# Comprar o vendre una nau industrial: guia fiscal i de procés 2026

La compravenda de naus industrials mou a Espanya més de 1.270 milions d'euros a l'any (CBRE, Figures Q4 2025), i Catalunya concentra el 44% d'aquesta inversió amb 528 milions captats fins al tercer trimestre de 2025 (Savills / interempresas.net, 2025). Són xifres que reflecteixen un mercat actiu, però també un mercat on un error d'estructura fiscal pot convertir una bona operació en una factura inesperada de sis xifres.

La tributació de la venda de naus industrials no depèn només del preu pactat: depèn de si la nau és nova o de segona mà, de si el comprador pot deduir l'IVA, de quants anys fa que el sòl és al patrimoni del venedor i de la situació fiscal de la societat que transmet. Aquesta guia recorre els aspectes fiscals i de procés que tota empresa ha de conèixer abans de seure a negociar.

Quan es paga IVA i quan ITP en comprar una nau industrial?

La pregunta més freqüent en la compravenda de naus industrials és la que decideix la partida de costos de transacció més gran. La resposta depèn d'un criteri concret: si la nau és de primera o de segona transmissió.

Primera entrega (nau nova venuda pel promotor o constructor): l'operació està subjecta i no exempta d'IVA al tipus general del 21%, en virtut de l'article 20.Uno.22 de la Llei 37/1992 de l'IVA (LIVA, BOE-A-1992-28740). El comprador empresa que destina la nau a la seva activitat econòmica recupera íntegrament l'IVA suportat en les seves declaracions periòdiques. Addicionalment es paga l'Acte Jurídic Documentat (AJD) per l'escriptura pública.

Segona i ulteriors entregues (nau de segona mà): la transmissió queda exempta d'IVA per l'article 20.Uno.22.A LIVA i tributa per l'Impost de Transmissions Patrimonials Oneroses (ITP-TPO), cedit a les comunitats autònomes. A Catalunya, des del 27 de juny de 2025, el Decret-Llei 5/2025 (BOE-A-2025-10270) estableix una escala progressiva:

La base imposable és la major entre el valor de referència cadastral, el valor declarat o el preu pactat (Llei 11/2021; ATC Gencat). Per a una nau d'1.000.000 €, l'ITP-TPO a Catalunya ascendeix a 105.000 € (60.000 + 33.000 + 12.000) — un cost que no és recuperable pel comprador empresa.

Bonificació del 50% a Catalunya: el Decret-Llei 5/2025 preveu una bonificació de la meitat de la quota per a naus que constitueixin seu social o centre de treball d'una empresa amb domicili fiscal a Catalunya, sempre que l'empresa augmenti la seva plantilla en l'any d'adquisició i la mantingui durant almenys tres anys (ATC Generalitat de Catalunya). En l'exemple anterior, aquesta bonificació suposa 52.500 € menys de cost.

La renúncia a l'exempció d'IVA: com convertir l'ITP en AJD

Hi ha una eina que permet al comprador empresa evitar l'ITP no deduïble: la renúncia a l'exempció de l'IVA regulada a l'article 20.Dos LIVA. Quan es compleixen dues condicions, el venedor pot renunciar a l'exempció d'IVA que protegeix les segones transmissions:

• L'adquirent és empresari o professional amb dret total o parcial a deduir l'IVA suportat (n'hi ha prou amb el dret parcial des de la reforma de 2015).
• La renúncia es comunica de manera fefaent al venedor, normalment en la mateixa escriptura de compravenda.

Amb la renúncia, l'operació passa a estar subjecta a IVA al 21%, però entra en joc la inversió del subjecte passiu de l'article 84.Uno.2.e) LIVA: el venedor no repercuteix IVA a la factura; és el comprador qui s'autorepercuteix i, si té plena deduïbilitat, el dedueix íntegrament en el mateix període (assessorsblazqueziplanas.com). L'IVA resulta efectivament neutre per al comprador empresarial.

En lloc d'ITP-TPO, en aquest cas es meriten l'AJD. A Catalunya, l'AJD per a transmissions amb renúncia a l'exempció d'IVA és del 3,5% des del 27 de juny de 2025 (abans era el 2,5%) (grantthornton.es). Per a la mateixa nau d'1.000.000 €: l'AJD és de 35.000 € enfront dels 105.000 € de l'ITP. La diferència és de 70.000 €, sense comptar la bonificació del 50%. Aplicant també la bonificació del 50% sobre l'AJD que preveu el Decret-Llei 5/2025 per a naus amb ús empresarial, el cost es redueix a 17.500 €.

La renúncia a l'exempció d'IVA és la decisió fiscal més important en la compra d'una nau industrial de segona mà, i la seva conveniència s'ha d'analitzar abans de redactar el contracte d'arres.

Esteu estructurant la compra o venda d'una nau industrial? A Tecnocim Innova analitzem la fiscalitat de l'operació dins del nostre servei de compra-venda de naus industrials perquè IVA, ITP i AJD juguin a favor vostre. Sol·liciteu un diagnòstic abans de signar el contracte d'arres.

Plusvàlua municipal: quant paga el venedor i com calcular-la

L'Impost sobre l'Increment de Valor dels Terrenys de Naturalesa Urbana (IIVTNU), conegut com a plusvàlua municipal, grava l'increment del valor del sòl des de l'adquisició fins a la transmissió. El satisfà el venedor, llevat de pacte en contra en escriptura. El marc legal vigent és el Reial Decret-llei 26/2021, de 8 de novembre.

El contribuent pot escollir el mètode que li resulti més favorable:

• Mètode objectiu: valor cadastral del sòl multiplicat per un coeficient aprovat per l'ajuntament segons els anys de tinença (màxim 20 anys). Els coeficients de 2025 són els mateixos que els aprovats per al 2024 (edufinet.com).
• Mètode real: diferència entre el preu de venda i el preu d'adquisició del sòl, aplicant la proporció que el valor cadastral del sòl representa sobre el valor cadastral total.

Un avantatge rellevant: si la transmissió genera una pèrdua de valor en el sòl —és a dir, si el preu de venda del sòl és inferior al d'adquisició—, no hi ha fet imposable i l'impost no es merita (arquitasa.com; RDL 26/2021). En mercats amb cert ajust de preus, aquesta regla pot eliminar l'impost per complet.

Per al 2026, el Govern va proposar actualitzar els coeficients màxims amb variacions de fins al 40% en alguns trams de tinença (idealista/news, 2025), però la seva ratificació parlamentària estava pendent al tancament de 2025. Si no s'aprova l'actualització, segueixen aplicant els coeficients de 2024.

Com tributa el guany a l'Impost de Societats en vendre una nau

Quan el venedor és una societat, el guany per la venda de la nau industrial —la diferència entre el preu de venda i el valor comptable net de l'actiu— s'integra a la base imposable de l'Impost de Societats i tributa al tipus general del 25% (article 29 LIS; Llei 27/2014).

El valor comptable net és el preu d'adquisició menys les amortitzacions fiscalment deduïdes. Els coeficients oficials per a naus industrials (taula de l'article 12.1.a) LIS i article 4 del Reglament IS, vigents des de l'1 de gener de 2015) són:

El sòl no s'amortitza mai. Només s'amortitza el component construcció, que normalment representa entre el 50% i el 70% del preu d'una nau industrial.

Aquest mecanisme genera l'efecte anomenat recuperació d'amortitzacions: com més gran hagi estat l'amortització deduïda al llarg dels anys, menor és el valor comptable en el moment de la venda i, per tant, major el guany que tributa al 25%. Una nau adquirida fa 20 anys i amortitzada al 3% anual haurà reduït el seu valor comptable en un 60% de la construcció; si el mercat ha mantingut o augmentat el valor de mercat de la nau, el guany fiscal pot ser molt superior a la plusvàlua econòmica percebuda.

Advertència crítica: la deducció per reinversió va ser derogada el 2015

Un error que apareix freqüentment en articles i assessors és esmentar la "deducció per reinversió de beneficis extraordinaris" com si estigués vigent. Aquesta deducció (article 42 del derogat TRLIS; prèviament article 36 ter de la Llei 43/1995) va quedar eliminada amb efectes per als períodes impositius iniciats des de l'1 de gener de 2015 amb la Llei 27/2014 de l'Impost de Societats (BOE-A-2014-12328). Des d'aquella data, no existeix a l'IS cap exempció ni deducció específica per reinvertir el producte de la venda d'una nau industrial.

El que sí que està vigent és la reserva de capitalització de l'article 25 LIS: permet reduir la base imposable en un 20% de l'increment de fons propis de l'exercici (percentatge vigent des de 2025; va ser el 10% fins al 2023 i el 15% el 2024), amb independència de l'actiu en què es reinverteixi i sempre que es doti una reserva indisponible durant 3 anys (AEAT). És un benefici lligat a l'autofinançament general, no a la reinversió en immobles concrets.

Per a més detall sobre com planificar la fiscalitat d'una operació de venda a l'IS, podeu consultar la nostra guia sobre fiscalitat en la venda d'empresa i estructures holding.

La vostra societat vendrà una nau industrial aquest any? L'impacte fiscal a l'IS es pot reduir amb una planificació prèvia. A Tecnocim Innova, des del nostre servei de M&A i traspassos, analitzem l'estructura més eficient per a la vostra operació. Parleu amb el nostre equip.

Sale & leaseback: obteniu liquiditat venent la nau sense deixar d'usar-la

El sale & leaseback és una alternativa que permet a l'empresa propietària d'una nau industrial obtenir liquiditat immediata venent l'actiu —habitualment a un fons immobiliari o SOCIMI— i subscriure simultàniament un contracte d'arrendament a llarg termini (típicament 10-20 anys, amb actualització a l'IPC) per continuar operant des del mateix immoble.

Les implicacions fiscals de l'operació són les següents:

• La venda genera una plusvàlua que tributa al 25% a l'IS del venedor. No existeix diferiment específic en el règim fiscal espanyol.
• Les rendes de l'arrendament posterior són despesa deduïble a l'IS, la qual cosa redueix la base imposable de l'exercici.
• Sota la norma comptable NIIF 16 / PGC, l'arrendament a llarg termini pot reconèixer-se com a actiu per dret d'ús i passiu financer, la qual cosa limita la millora de balanç que el venedor pot esperar.

A Catalunya, la demanda de sale & leaseback està impulsada per fons internacionals atrets per yields estables als corredors del Vallès, el Baix Llobregat i Tarragona-Reus. El yield prime logístic a Catalunya se situa entorn del 4,75% enfront de la mitjana nacional del 5% (Savills / caliseaconsulting.com). Aquesta diferència reflecteix l'atractiu del mercat català per a inversors institucionals i facilita l'execució d'aquestes operacions amb compradors de qualitat.

Mercat de naus industrials a Catalunya 2025-2026: per què el moment importa

El context de mercat condiciona el preu al qual es pot tancar la compravenda de naus industrials. Les dades de tancament de 2025 mostren un mercat amb oferta ajustada i demanda sostinguda:

• Estoc total a Catalunya: 11,5 milions de m². Disponibilitat al tancament de l'any: 2,92% (CBRE Spain, 2025).
• Contractació 2025: 615.000 m² (−13% interanual per escassetat de producte prime).
• Renda prime Barcelona: 9,25 €/m²/mes (CBRE). Corona secundària Vallès / AP-7: 5,9–6,2 €/m²/mes.
• Pipeline 2026: 305.000 m² nous, dels quals més del 80% ja estan pre-arrendats.

Una disponibilitat del 2,92% significa que al mercat català amb prou feines hi ha una de cada trenta-cinc naus disponible en un moment donat. Per al venedor, això implica un poder de negociació alt i terminis de comercialització reduïts. Per al comprador, significa que la nau que compleix els seus criteris d'ubicació, alçada lliure i accés a vies de comunicació és difícil de trobar i val la pena analitzar-la bé abans de rebutjar-la.

La valoració d'una nau industrial combina el mètode de capitalització de rendes (el valor de la nau és igual a la renda anual dividida pel yield exigit) amb l'anàlisi de comparables de mercat. Amb un yield prime del 4,75% a Catalunya, una nau amb una renda anual de 500.000 € tindria un valor de referència aproximat de 10,5 milions d'euros, subjecte a les condicions del contracte, la ubicació i l'estat de l'actiu. Per a una valoració rigorosa d'actius industrials, podeu consultar la nostra guia sobre mètodes de valoració d'empresa i actius.

Trobar comprador o nau industrial a Catalunya: la comercialització de l'actiu

La fase de comercialització de la compravenda de naus industrials requereix tant rigor jurídic com coneixement del mercat local. Els errors més freqüents són fixar el preu sense una anàlisi prèvia de yields i comparables, llançar l'actiu sense la documentació tècnica i urbanística preparada (llicències d'activitat, certificat energètic, plànol de càrregues del sòl), o negociar sense haver definit l'estructura fiscal prèviament.

Per a la recerca de nau o de comprador a Catalunya, Tecnocim Innova treballa amb camiacasa, agència immobiliària especialitzada en naus i traspassos a Catalunya, un partner amb coneixement directe del mercat industrial català i del procés de traspàs de negocis vinculats a actius immobiliaris. La seva especialització en operacions de compravenda i traspàs complementa l'assessorament fiscal i de M&A que aportem des de Tecnocim.

Una operació de compravenda de naus industrials ben executada té quatre fases diferenciades:

1. Valoració i estructuració fiscal prèvia: anàlisi del valor de mercat, del règim tributari aplicable (IVA o ITP, renúncia a l'exempció, AJD) i de l'impacte a l'IS per al venedor.
2. Preparació de la documentació: escriptura de propietat, nota registral actualitzada, certificat energètic, llicències d'activitat, certificat de l'IBI i valor cadastral, plànols i memòria descriptiva.
3. Comercialització i due diligence: difusió entre inversors i empreses compradores, anàlisi jurídica i tècnica per part del comprador, negociació del preu i les condicions.
4. Tancament notarial i liquidació d'impostos: signatura d'escriptura pública, autoliquidació de l'AJD o l'ITP a l'Agència Tributària de Catalunya (o comunitat autònoma corresponent), comunicació al cadastre i registre de la propietat.

Esteu en procés de venda o recerca d'una nau industrial a Catalunya? Tecnocim Innova estructura la fiscalitat de l'operació des del primer moment. Treballem de la mà d'agents immobiliaris especialitzats perquè el procés sigui àgil i la factura fiscal, la mínima possible. Sol·liciteu una reunió de diagnòstic sense compromís.

Aquest article té caràcter divulgatiu i no constitueix assessorament fiscal individualitzat. La fiscalitat de la compravenda de naus industrials depèn de les circumstàncies concretes de cada operació i de la normativa vigent en el moment de la transmissió. Consulteu amb un assessor fiscal abans de prendre decisions.